运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无需做的是( )。
估算后续开发经营期
估算后续开发的各项支出、收入
估算后续开发各项支出、收入在何时发生
估算开发期中的利息和利润
运用假设开发法估价,开发完成后的价值不能采用( )来求取。
成本法
比较法
收益法
长期趋势法
某在建工程按正常建设进度建设1年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为0.5年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0. 25年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5年,开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为( )元/m2。(2013年试题)
3939. 93
4034. 93
4132. 23
4231. 87
某框架结构在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元,自开工到建成的建设期为3年,估计该项目至建成还需1.5年,已知报酬率为8%.折现率为12%,在建设用地使用权期限属满时需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿,则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
4023.04
4074.10
4768.50
5652. 09
下列对假设开发法的估价前提说法中,正确的是( )。
自己开发前提下评估出的价值,要大于自愿转让前提下评估出的价值
自己开发前提下评估出的价值,要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值
自愿转让前提下评估出的价值,要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值
自愿转让前提下评估出的价值,要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值
某在建工程规划建筑面积为l2400m2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。
2281. 83
2474. 60
3798.30
4119. 18
运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数不包括( )。(2014年试题)
待开发房地产价值
后续的建设成本
后续的管理费用
待开发房地产取得税费
运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用动态分析法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
待开发房地产建设发包日期
取得待开发房地产的日期
房地产开发完成并投入使用的日期
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是()。
静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
动态分析法中要进行现金流量预测
静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来。而是隐含在折现过程中
动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估算结果为1000万元,该宗土地的评估价值应为( )。
800万元
1000万元
1800万元
800~1000万元之间