某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50 m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元.A.530 B.472 C.455 D.4502.如报酬率为5. 25%,则至少霈签订( )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出.A.7 B.8 C.9 D.10
指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分,错处不超过4个,如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分,本题最多扣至0分,请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)(2014年试题)本次估价背景情况如下:某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值,该商铺目前由业主出租给他人经营便利店,接受委托后,经与业主王××联系,注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘,查勘作业环节由李××负责记录,最后整理形成下述实地查勘记录表.
某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧.该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为140000m2.建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并征收一幢面积为9000m2的住宅楼.政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估.请问:理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（2015年试题）
甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价,价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/m2.当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/m2为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函.甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售括动中优惠力度较大.经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复,请问:(1)甲机构书面回复的致函对象是谁?(2)导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?(2014年试题)
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年.估价机构现对该潸楼进行国有土地上房屋征收评估,酒楼业主不配合征收工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘.根据房屋征收部门提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建.请问:1.针对该类国有土地上房屋征收评估,在估价程序上应注意哪些环节?2.装修补偿费用应如何确定?3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?