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　　《经济法》第三章高频知识点：用益物权

　　一、用益物权概述

　　用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。用益物权包括：土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;居住权;地役权。

　　二、建设用地使用权

　　1、创设取得

　　(1)无偿划拨

　　适用情形：国家机关、军事用地;城市基础设施、公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等。

　　【注意】

　　①严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。用于商业开发的建设用地不得以划拨方式取得建设用地使用权。

　　②除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　(2)有偿出让

　　土地使用权出让，可采取拍卖、招标或双方协议。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　期限：

　　①居住用地70年(期间届满的，自动续期)

　　②教育、科技、文化、卫生、体育、工业用地50年

　　③商业、旅游、娱乐用地40年

　　④综合或其他用地50年

　　2、转移取得

　　(1)出让+转让：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　(2)划拨+转让：报有批准权的人民政府审批。应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

　　3、让与禁止

　　下列房地产不得转让：

　　①出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的

　　②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利

　　③依法收回土地使用权

　　④共有房地产，未经其他共有人书面同意

　　⑤权属有争议

　　⑥未依法登记领取权属证书

　　4、建设用地使用权自登记时设立。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

　　5、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　(1)永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　(2)永久基本农田以外的农用地转为建设用地的：①在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。②在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

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