2021年注会经济法高频知识点：租赁合同，更多关于注册会计师考试备考资料，请关注新东方职上网或微信搜索”职上注册会计师"。

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　　《经济法》第四章高频知识点：租赁合同

　　(一)租赁合同概述

　　1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为有偿、双务、诺成合同。

　　2、租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

　　3、租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　4、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《民法典》的有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　5、租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　【注意】对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同，但岀租人解除合同应当在合理

　　期限之前通知承租人。

　　(二)双方当事人的权利义务

　　(1)维修义务：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　【提示】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。

　　(2)租赁物的使用与收益

　　①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　②承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　③在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

　　(3)转租

　　①承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。

　　②承租人经出租人同意转租，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　(三)租赁合同的解除与延期

　　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者按照租赁物的性质使用后的状态。

　　(四)房屋租赁合同

　　1、租赁合同无效

　　2、买卖不破租赁：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　3、房屋租赁中的承租人的优先权

　　出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买权。

　　(1)适用情形：只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

　　(2)通知义务

　　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持;

　　但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　(3)承租人不享有优先权的情形

　　①房屋共有人行使优先购买权的;

　　②出租人将房屋出卖给近亲属;

　　③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;

　　④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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